Dúvidas mais frequentes nos contratos de locação urbana

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Dúvidas mais frequentes nos contratos de locação urbana

 

PERGUNTA: A multa por atraso deve ser de 2%?

RESPOSTA: Não. A limitação de 2% a título de multa estabelecida pelo CDCart. 52 § 1º refere-se a relação de consumo. Nas locações urbanas verifica-se uma relação inquilinária regulada pela lei 8245/91, que não estabelece teto para o valor da multa. Assim aplica-se ao caso o art.  da Lei de Usura(Decreto-lei 22.626/33) que estabelece que as multas deverão de no máximo 10%. Assim é totalmente legítima e legal a multa de 10% nos contratos de locação.

PERGUNTA: Existe carência para cobrança de multa, juros e correção monetária?

RESPOSTA: Não. A lei do inquilinato é clara ao dispor no art. 23 inciso I o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel. Por isso o atraso, mesmo que de um dia, dá direito ao locador a cobrar multa, juros de mora e correção monetária uma vez que a obrigação de pagar pontualmente não foi satisfeita, infração legal e contratual.

PERGUNTA: Eu só posso ter 2 fiadores?

RESPOSTA: Não. Em verdade pode-se ter quantos fiadores se acharem necessários, ou mesmo somente um. O mercado imobiliário convencionou estipular dois fiadores por julgar proporcionar uma segurança satisfatória nos contratos de locação.

PERGUNTA: Uma vez convencionado em contrato que a responsabilidade do IPTU e afins ficará a encargo do locatário posso exigir cópia do comprovante pago no momento do pagamento do aluguel?

RESPOSTA: Sim. Tal conduta é licita e está expressamente autorizada pela lei do inquilinato no art. 25.

PERGUNTA: Quais são as garantias no contrato de locação?

RESPOSTA: São elas: a fiança, a caução, o seguro fiança e cobrança antecipada do aluguel. Na fiança um terceiro se obriga a saldar a dívida no caso de inadimplência do locatário. O fiador responde com o bem de família. Assim mesmo que ele só tenha a casa em que mora como bem ela estará sujeita a penhora e hasta pública para solver dívida advinda do contrato de locação.

A caução poderá ocorrer de várias maneiras, quando em dinheiro não poderá ser superior ao valor de três meses de aluguel, que deverão ser depositados em conta bancária em nome do locador e do locatário (conta não solidária).

No seguro fiança o locatário paga o valor de um prêmio mensal para cobrir os riscos de um eventual sinistro que no caso da locação é o atraso no pagamento do aluguel e/ou encargos. Uma “quarta” garantia seria a cobrança antecipada do aluguel que só pode existir quando da inexistência de alguma das três elencadas ou nos contratos de locação por temporada.

PERGUNTA: Posso exigir mais uma garantia?

RESPOSTA: Não. A lei 8.245/91 é taxativa ao definir como contravenção penal no art. 43, inciso II “exigir, por motivo de locação ou sublocação mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato”.

PERGUNTA: É preciso esperar 3 meses para entrar com ação de despejo?

RESPOSTA: Não. Em verdade o atraso de um dia que seja dá oportunidade ao locador de promover a ação de despejo para desfazer a locação, conforme se observa da conjugação do art. , inciso III com o art. 23, inciso I da lei do inquilinato. O mercado imobiliário é que convencionou tal parâmetro.

PERGUNTA: A Sublocação é ilegal?

RESPOSTA: Não. Porém para ser lícita deverá contar com a anuência expressa por escrito do locador conforme dispõe o art. 13 da Lei 8.245/91.

PERGUNTA: Como deve ser o recibo nos contratos de locação?

RESPOSTA: Determina a lei inquilinária em seu artigo 22 inciso IV que locador é obrigado fornecer recibo discriminado das importâncias pagas sendo vedada a quitação genérica.

PERGUNTA: Nas locações residenciais inferiores a 30 meses é possível pedir o imóvel de volta após a prorrogação automática por denúncia vazia?

RESPOSTA: Não. Uma vez ocorrida a prorrogação automática descrita no art. 47 da LI, não haverá mais a hipótese de retomada do imóvel por denúncia vazia (pedido de rescisão sem motivo), só podendo ser denunciado o contrato por denúncia cheia (pedido de rescisão com motivo), nos casos do art. 9º e 47. Somente após 5 (cinco) anos de locação é que se poderá utilizar da denuncia vazia, conforme explica o art. 47, inciso V da LI. As locações por temporada e não residenciais possuem algumas peculiaridades na sua resolução.

PERGUNTA: Quando é possível propor a ação renovatória?

RESPOSTA: Somente nos casos de locação não residencial uma vez atendidos, cumulativamente, os requisitos delimitados no art. 51 da LI, que são: ser contrato por escrito e por prazo determinado; estar o locatário em locação por no mínimo 5 (cinco) anos ininterruptos; e que o locatário esteja explorando o mesmo comércio por no mínimo 3 (três) anos ininterruptos.

PERGUNTA: Quais são as obrigações do locador e do locatário?

REPOSTA: vide quadro abaixo

 

 

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